Cuánto cuesta vender un piso en Madrid en 2026

La pregunta parece sencilla, pero la respuesta depende casi entera de a quién le encargues la venta. Voy con los números reales de 2026 sin maquillaje, ordenados de más caro a más barato.

1. Inmobiliaria tradicional con comisión sobre venta

Es el modelo de toda la vida: la agencia te cobra un porcentaje del precio de venta, normalmente entre el 3% y el 5% más IVA. En Madrid lo habitual son 5% + IVA salvo que negocies — y poca gente lo hace.

Hagamos las cuentas con un piso medio de la zona noroeste, que ronda los 400.000€:

• 5% sobre 400.000€ = 20.000€
• 21% IVA = +4.200€
• Total: 24.200€

Ese dinero sale del precio que cobras tú. Si tu piso se vende por 400.000€, te quedan netos en mano (antes de plusvalía e IRPF) 375.800€.

El argumento histórico de este modelo es “incentiva a la agencia a vender más caro”. En la práctica, una vez el piso está publicado, al agente le importa más cerrar rápido que cerrar caro: la diferencia entre vender a 400.000€ o a 410.000€ son 600€ extra de comisión para él, pero semanas más en cartera. Así que el incentivo no es tan limpio como suena.

2. Inmobiliaria online con tarifa fija escalada (Housfy y similares)

El modelo “low cost” lo popularizó Housfy hace unos años. Hoy (2026) cobran desde 4.490€ según el rango del piso, y subiendo a partir de cierto precio.

Es muchísimo mejor que 24.200€, evidentemente. Pero hay tres cosas que conviene mirar:

1. Tarifa “desde”: si tu piso pasa de cierto umbral, la tarifa sube. Para un piso de 600.000€-700.000€ ya no son 4.490€.
2. No hay persona dedicada: trabajas con un equipo central, no con un agente que conoce tu barrio. Las visitas las hace un colaborador rotatorio.
3. Cancelación: revisa siempre la letra pequeña sobre permanencia y exclusividad. En modelos plataforma suele haber compromiso mínimo.

Es buen producto si valoras el ahorro y eres autónomo gestionando el proceso. Si prefieres a alguien que te acompañe del minuto 1 a la firma, no es lo tuyo.

3. Tarifa fija única (cómo trabajo yo)

2.490€. Todo incluido. Sólo si vendo. Independientemente de si tu piso son 250.000€ o 700.000€, el precio es el mismo. Sin tiers, sin “premium”, sin upsell.

Lo que entra en esos 2.490€: tasación profesional con datos catastrales, reportaje fotográfico (8-12 fotos editadas), plano técnico, publicación en Idealista + Fotocasa + Pisos.com + Habitaclia, gestión completa de visitas, negociación con compradores y acompañamiento hasta firma de notaría.

Lo que no entra: certificado energético si no lo tienes (80-150€), tasación oficial bancaria si la pide el comprador (200-350€) y cancelación de hipoteca en notaría si la hubiera. Son costes que tienes con cualquier inmobiliaria.

4. Vender por tu cuenta (FSBO)

For Sale By Owner. Coste teórico: 0€. Pero tienes que asumir tú: subir anuncios a Idealista de pago (49€/mes con destacados), filtrar curiosos, hacer fotos decentes, gestionar visitas, negociar y todo el papeleo legal hasta notaría.

La realidad es que la mayoría de FSBO tardan 40-60% más en vender y un porcentaje no despreciable acaba contratando agencia a las pocas semanas. Si tienes tiempo, aguante y experiencia previa en al menos una venta, puede salir bien. Si es la primera vez, pierdes más en tiempo y errores que lo que ahorras en comisión.

Costes que sí o sí vas a pagar (no dependen del agente)

Aunque elijas el modelo más barato, hay gastos que son tuyos:

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio. 80-150€ si no lo tienes.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor. Depende del valor catastral del suelo y los años que llevas en propiedad. Para un piso medio en Madrid suelen ser 800-3.500€. Si has tenido pérdida patrimonial puedes solicitar exención (ojo, hay que demostrarlo).
• IRPF de la ganancia patrimonial: si vendes más caro de lo que compraste, Hacienda quiere su parte. Tipo 19-26% sobre la ganancia. Hay exenciones por reinversión en vivienda habitual y por mayores de 65 años.
• Cancelación de hipoteca: si tu piso tiene hipoteca viva, hay que cancelarla en notaría y registro. 400-1.000€ de gastos.

Estos son gastos del propietario, no del agente. Los suma cualquier modelo.

Comparativa rápida en una tabla

Modelo	Coste sobre piso de 400.000€	Trato	Cobro
Tradicional 5% + IVA	24.200€	Variable	Al cierre
Housfy desde	4.490€	Plataforma	Al cierre
Asier González	2.490€	Persona dedicada en tu zona	Al cierre
FSBO por tu cuenta	0€ + tiempo + errores	—	—

Conclusión: en Madrid en 2026 no tiene sentido pagar 5%

El sector lleva años justificando la comisión del 5% en costes que ya no existen — los portales hacen el 80% del trabajo de difusión. Cuando hay alternativas que cobran 4-10 veces menos por hacer el mismo trabajo, la pregunta deja de ser “cuánto cuesta vender” y pasa a ser “qué estoy comprando con cada euro de comisión”.

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